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Lawyer perspective |
| 律师观点 |
作者：盈科地产•工程争议解决律师团队
闫拥军、黑梦琦、吕博雅、王喆、董晓雪、周溪林
涉案土地如果被鉴定为污染土地，双方协商解除合同，退还房款，业主的利益得到保障；如果涉案土地没有受到污染，则业主安居乐业，享受工作和生活。
2023年11月04日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发布《关于公司及控股子公司涉及重大诉讼的公告》，在公告中，陆家嘴公司称2016 年，陆家嘴公司指定控股子公司佳湾公司和佳二公司（通过信托计划）组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司 95%股权，绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。
根据陆家嘴11月4日披露的公告，已确定存在污染的土地为14块，分别是1号至13号，及17号地块。但是12号住宅项目为陆家嘴锦绣澜山绣庭，并未披露为存在污染，但是购买房屋的业主如何确定涉案12号土地是否存在污染呢？业主可以向开发商退房吗？
一、业主维权的前提条件：涉案12号土地为污染土地，不符合房屋使用条件。
根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”苏州绿地应当将符合交付使用条件的商品房按期交付给居民。
根据《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准》（GB36600—2018年）中第一类用地的筛选值标准和《地下水质量标准》（GB/T14848-2017年）中V类标准要求，案涉地块规划建设为生活居住区，居住人群在生活过程中因场地暴露受其影响，健康风险主要体现为经口摄入污染物、皮肤接触污染土壤、呼吸吸入污染物颗粒物，以及室内外空气当中的挥发性气态污染物。因此，如果案涉12号地块存在土地污染，已经无法为居民提供符合环境安全标准的生活居住区域，故而案涉地块上建设的商品房不具有相应的居住使用价值，无法达到符合“交付使用条件”的基本要求。
因苏州绿地不能将符合交付使用条件的商品房按期交付给居民，导致居民购买房屋居住使用的合同目的无法实现。根据《民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第五百六十六条第一款之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”居民有权解除合同，并要求苏州绿地退还居民已付全部房款，并赔偿因此给居民造成的损失。
二、业主维权诉讼策略
按照常规诉讼方案，业主以开发商陆家嘴公司以涉案12号土地为污染土地，不符合房屋使用条件，向法院提起合同之诉，要求解除合同，退还房款。但是该诉讼方案，涉及两个问题：
1、业主需要证明涉案土地为污染土地；
2、每个业主需要按照购买房屋款项为标的额，向法院缴纳数额不菲的诉讼费。
有没有更好的办法，解决上述问题呢？
盈科地产•工程争议解决律师团队已经过研究，提出如下的侵权诉讼策略，团队认为，通过本维权策略，不论案件输赢，最终都使业主获得最大的利益：
（一）业主与陆家嘴公司协商谈判
业主组建维权团队，选派代表与陆家嘴公司协商谈判，共同确定鉴定机构，对涉案的12号土地，进行检测，是否受到污染，如果经检测土壤受到污染，陆家嘴公司与业主解除合同，退还房款，转而向苏钢集团等单位索赔。如经过检测，没有污染，业主则安心住房。
（二）业主作为第三人申请参加陆家嘴公司诉苏钢集团百亿侵权案
业主退还房屋的前提，需要证明涉案土地为污染土地，但是业主作为弱势群体，存在信息不对称，大量的材料存在在陆家嘴公司、苏钢集团、检测机构等处，在陆家嘴公司诉苏钢集团百亿侵权案，陆家嘴公司、苏钢集团、检测机构在诉讼对抗中，会向法庭提供大量的土地涉案材料，业主在上述资料中寻找12号住宅用地是否涉及污染的关键资料提供了帮助。
（三）业主提出侵权之诉
依据上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发布《关于公司及控股子公司涉及重大诉讼的公告》，陆家嘴公司称各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了陆家嘴公司受让存在严重污染的案涉土地。由于苏州绿岸房地产开发有限公司即代表上海佳湾资产管理有限公司（以下简称佳湾公司）、上海佳二实业投资有限公司（以下简称佳二公司）、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称陆家嘴公司），所以仅仅起诉苏州绿岸房地产开发有限公司即可。
1、诉讼主体
原告；陆家嘴锦绣澜山绣庭业主
被告一：苏州绿岸房地产开发有限公司
被告二：江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）；
被告三：苏州市环境科学研究所；
被告四：苏州市苏城环境科技有限责任公司；
被告五：苏州国家高新技术产业开发区管理委员会；
被告六：苏州市自然资源和规划局
2、诉讼请求
（1）请求判令被告一向原告承担赔偿人民币 1 元 （后续待土壤检测评估后确定诉讼请求） 的侵权责任；
（2）请求判令被告二、三、四、五、六就第 1项诉讼请求承担连带责任；
（3）请求判令本案诉讼费由各被告共同承担。
3、管辖法院：苏州市虎丘区人民法院
4、侵权法律分析
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”，另外具体的法律分析可以参考《陆家嘴公司百亿侵权案系列---陆家嘴公司诉讼策略实证研究》，对于业主和普通百姓，仅仅需要知道陆家嘴公司通过股权转让获得涉案土地，因土地污染，提起侵权之诉，江苏省高级法院已经受理。同理，业主通过房屋买卖合同，购买涉案房屋，如果涉案12号土地存在污染，房屋无法使用，则业主有权提起侵权之诉，要求赔偿。
（四）利弊分析
1、业主作为第三人申请参加陆家嘴公司，不需要缴纳诉讼费。
本案如果业主参加诉讼，案件信息将会外泄，社会公众参与，媒体参与，给陆家嘴公司增加压力，陆家嘴公司对案件不可控，但从另外一方面讲，各方力量可以促成陆家嘴公司积极与业主协商，解决土地污染问题。但也存在涉案土地12号地不属于原告主张侵权范围，与业主无利害关系，法院驳回业主作为第三人参与诉讼的风险。
2、业主提起侵权之诉，诉讼费按照1元标的，缴纳不超过50元，降低诉讼成本。
3、业主在诉讼中，申请法院鉴定，确定涉案12土地是否涉及污染.涉案土地如果被鉴定为污染土地，基本上不需要增加诉讼请求要求被告赔偿，各方促使苏州绿岸房地产开发有限公司办理解除合同，退还房款，业主的利益得到保障；
如果经鉴定涉案12号土地没有受到污染，则业主可以在涉案土地上，安居乐业，踏踏实实地工作和生活，而且经过此鉴定涉案土地不存在污染，涉案房屋也会慢慢为社会所接受，房产也会升值，业主付出的鉴定费，也是值得的。
本文由于案件材料有限，所以本文难免存在偏颇之处，也可能存在重大方向错误，仅作为研究所用。另外后续本文将继续对陆家嘴公司百亿侵权案进行分析，陆家嘴诉讼策略最大的问题在哪里，苏钢集团如何进行反制，同时对本案最后诉讼结果进行预测，同时对以下诉讼攻防策略方式进行研究，敬请关注。
1、苏钢集团诉讼攻防策略；
2、政府机构诉讼攻防策略；
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