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Lawyer perspective |
| 律师观点 |
不少中小企业，因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要利用公司名下的土地，进行建设用地使用权转让。在转让之前，有必要对土地进行法律尽职调查。尽职调查也称审慎重调查（Due Diligence ) ，通常是指在收购过程中一方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标公司所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。完整的尽职调查包括法律尽职调查、财务尽职调查和人力资源尽职调查、经营和技术尽职调查。
尽职调查可以自行进行也可以委托专业机构进行，例如委托律师事务所、会计师事务所、资产评估事务所、投资咨询公司等。
作为从事地产法律事务的专业律师，闫律师认为作为律师接受客户委托进行尽职调查，务必审慎审查，因为律师的专业调查分析和判断已成为企业决策的前提和重要依据，而这些需要调查的项目往往涉及标的金额巨大，如果调查报告不能充分提示风险或可能存在的问题，将误导客户决策从而给客户带来巨额损失。因此，尽职调查在土地法律事务中是非常重要的工作，是土地投资者进行交易的决策基础。
律师在建设用地使用权转让尽职调查的范围和重点，应为土地权属前期调查。主要包括：转让方的建设用地使用权证、建设用地规划许可证（含附件《设计要点》和《红线图》）、建设用地批准书；建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限；调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；转让以划拨方式取得的建设用地使用权，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；拟受让的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况；建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租；拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利；凡需在签订建设用地使用权转让合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式；审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形；划拨方式取得建设用地使用权的，转让建设用地使用权时，审查是否属于应经有批准权的人民政府批准可以不办理建设用地使用权出让手续的情形。
在律师对土地的权属作出调查后，律师还应对转(受)让方主体资格进行调查：拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件；拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于国有公司的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。
律师在进行尽职调查时，可以采取的方法有：与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况；根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息；到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续；从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；实地察看；要求公司及其管理层出具的、表明其提供文件和资料内容属实且无重大遗漏的声明书；考虑相关法律、政策、程序及实际操作。
