相邻土地权属界线的确认与权利保护

【案情介绍】云南省K县甲单位与乙公司两单位用地东西相邻，并分别于1978年和1985年先后办理了征用土地手续，现甲单位持有1978年8月22日颁发的《关于于征用丙生产队土地的通知》（革发（1978）40号）一份；乙公司持有《建筑划拨证明书》（四至界线东至农机培训站平房后滴水50公分）及1988年领取的《K县国有土地临时使用证》（四至界线东至公司仓库后滴水距2米）。

1991年，K县人民政府进行城镇地籍调查时经双方现场指界重新确认四至界线，乙公司东至该公司楼房山墙和仓库后墙外墙角，西与甲单位相邻，并核发《国有土地使用证四至界线》（潞国用（1993）字第010462号），双方于1993年6月先后领取了《国有土地使用证》。1996年初，甲单位拆除平房，新建房屋时，乙公司于1996年3月对《国有土地使用证四至界线》（潞国用（1993）字第010462号）向县土地局提出异议，人民政府处理决定下发之前，乙公司即于1996年6月向县人民法院提起行政诉讼。

【人民政府处理结果及法院判决】

根据调查情况及现行法律的规定，K县土地局做出《关于乙公司与甲单位国有土地使用权争议的处理意见》（潞士字（1996）第18号），并报县人民政府批准，Kt-size:14px;">县土地局提出以下处理意见：

1．乙公司《划拨建设用地证明书》内所记载的四至范围是东至甲单位平房后滴水（50公分）（这是双方未调整土地时写的），而办理和领取《K县土地临时使用证》时，所记载的四至范围为东至本公司仓库后檐滴水间距2米，两个四至界线的写法，都未经双方到场指界认定，而是自作主张的行为。因此，没有法律效力，不受法律保护。

2. 两个单位依法办理和领取的经K县人民政府审批的《国有土地使用证》，应受到法律的保护，双方要维护法律的严肃性，并使用好各自范围内的土地。

3．乙公司现使用土地的面积，以K县人民政府1991年进行的城镇地籍调查和测量面积数据为准。如认为有误，可填写复查申请，办理手续后，方可复查。

4．甲单位要处理好烟囱污染问题，双方都要贯彻执行《环境保护法》的规定。

5．两个单位的干部职工要互相理解，互相尊重，不能以任何语言和行为伤害另一方。

K县土地局在处理本案时主要依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，同时参照最高人民法院《关于贯彻执行（行政诉讼法）若干问题的意见（试行）第35条规定，及国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定。第34条、38条的规定以及《城镇地籍调查规程》有关界址认定的规定。另外还参照了K县人民政府文件路政发（1989）8号第3条的规定，即“村、社、单位的土地所有权和使用权，以土地改革、农业合作化、1962年‘四固定时确定的权属变化和承包前土地经营范围为依据；解放以来，经国家各级行政机关进行处理或多次协议的，以最后一次为准，不准许找任何借口任意否定已确定的权属。”乙公司未等该文下发，即向县法院提起行政诉讼。县法院受理此案，法院经过调查后认为：原告与第三人系邻居，双方1978年至1985年经K县人民政府批准，先后在城郊区丙生产队办理征用土地手续。原告持有（1985）城地字1号建筑划拨证明书及《K县国有土地临时使用证》，但未经双方到场指界认定之后，被告根据法定程序，进行城镇地籍调查，通过原告与第三人到场指认并发出土地审核情况公告，完善了有关土地程序。因此，根据《行政诉讼法》第54条第一项规定，作出如下判决：

1．甲单位持有的《国有土地使用证》（潞国用〔1993〕字第010462号）有效。

2．原告乙公司东南面的盐巴仓库和办公楼的屋檐滴水50公分及墙外墙角，由被告土地管理局以土地他项权利明确，给予保留；第三人不能以任何借口敲掉原告的屋槍和撬去石脚。

【评析】

本案涉及宗地四至界线及相邻关系的确认及权利保护的问题。

一、潞土字（1996）第18号文件和（1996）路行初字第02号判决中四至界线的认定

在潞土字（1996）第18号文件和（1996）潞行初字第02号判决中，都确认了《国有土地使用证》（潞国用（1993）字第010462号）的法律效力，确认其四至界线划分受法律保护，而认定乙公司所持有的1985年和1988年的用地手续中，对四至界线的确定不具有法律效力。

本案中，乙公司所持有的1985年和1988年的用地手续中的四至界线都是在未经双方到场指界认定的情况下自作主张写的。第二次四至界线经双方协调后重新划分，乙公司隐瞒了这一事实情节背着对方作出了单方行为。显然，根据国家土地局颁发的《城镇地籍调查规程》，乙公司所持有的1985年和1988年的用地手续中的四至界线是不受法律保护的，而《国有土地使用证》（路国用（1993）字第010462号）是依据法律规定和程序颁发的具有法律效力的权属凭证

二、相邻关系的确认

本案中两个处理结果都确认了《国有土地使用证》（潞国用〔1993〕字第010462号）的效力，但事实是乙公司的建筑墙外墙角以及屋檐滴水已经越过了甲单位的国有土地使用权范围。为了调和矛盾、合理利用资源，在（1996）潞行初字第02号判决中，法院要求土地行政主管部门用他项权利明确乙公司东南面的盐巴仓库和办公楼的屋檐滴水50公分及墙外墙角，甲单位不能借口敲掉屋檐和撬去石脚。根据《民法通则》第83条关于不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第99条关于相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应予以准许的规定。显然，法院的判决是基于相邻关系的规定对相邻权利所做的明确保护。而对于乙公司的越界墙外墙角，基于越界相邻关系应予以保留。法律对相邻越界相邻关系虽没有明文列出，但依《民法通则》第83条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的精神，是应予以保留的。不仅如此，两个处理结果中都明文要求甲单位限期处理好烟囱污染问题。根据《民法通则》第124条的规定，即“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任”，以及《环境保护法》第29条第1款的规定，即“对造成环境严重污染的企业事业单位，限期处理”，甲单位对于烟囱应予以修缮处理，以免影响相邻和相关个人的合法权益，发生相邻环保问题。

【法理研究】

民法通过适当扩展或限制不动产所有权或使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方被此为对方行使不动产所有权或使用权给予必要的方便充分发挥不动产的社会经济效益。本案中甲单位和乙公司通过相邻关系的相关法律规定便可调和两者之间的权利义务关系，即通过相邻关系的两种具体制度予以调和：一为所有权或使用权内容的扩张或限制，二为相互间的补偿请求权。

一、相邻关系中的几种类型

不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。即相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使权利时，因相互间依法应当给子方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系包括以下三种主要类型：

（一）越界相邻关系按照现代各国民法，相邻一方在地界一侧修建建筑物时，应同地界线保持适当的距离，不得越界侵占对方的土地。相邻一方逾越地界修建房屋的，另方有权依物上请求权制度予以排除；造成损害的，可以请求赔偿。但邻地所有人或使用人如知其越界而不及时提出异议的，则非但不得请求除去或变更建筑物，而且还要容忍邻人使用其土地的义务。所谓及时，是指在异议的当时不会造成巨大的经济损失，那么这时提出异议就属及时，而非指“立即”、“即刻”提出异议之意。所谓逾界的建筑，包括已经原谅的逾界建筑和未经原谅的逾界建筑。如果逾界建筑是在越界方面无故意或者重大过失的前提下完成，而且邻居对边界建筑行为没有立即提出反驳（所谓已经原谅的逾界建筑）的话，那么邻居就有容忍在其不动产上的逾界建筑的义务。当然，这种保留逾界建筑所形成的好处不能赋于给那些具有故意或者重大过失的所有权人（即所谓未经原谅的逾界建筑）。

此外，为填补越界建筑关系中相邻一方因忍受邻人使用其土地而带来的不利，德国、瑙士、等国家和地区的民法典又通常赋于其以下权利：1．土地购买请求权。即相邻一方提出相当的价格，请求越界建筑一方购买越界部分的土地时，越界建筑一方不得拒绝。当然，当事人双方不以购买方式处理越界部分的土地，而协议以其他方式（如设定地上权或加以出租）处理土地的也可以。2．损害赔偿请求权。由于越界建筑本质上属于侵权行为，立法通常仅因顾及社会经济的整体利益，才规定相邻一方负有条件的容忍义务。所以，相邻一方如因邻人的越界而道受损失时，仍可请求损害赔偿，此损害赔偿请求权通常可与土地购买请求权合并行使。

（二）相邻排水关系

相邻排水分为相邻自然排水与相邻人工排水关系，我国现行法律对此没有明确规定。德国、瑞士等国民法典的规定，对于自然流水，相邻方有承受排水的义务；对人工排水，相邻方则没有承受排水的义务，若人工的排水使相邻方受到损害时，相邻方可要求停止侵害、赔偿损失。

（三）相邻环保关系

通常，土地的环保主要与防止有害气体、液体和固体的污染相关。根据我国环保法和有关的法令的规定，一切企事业单位排放“三废”和放射性物质不得超过国家规定的标准，以确保相邻和相关个人的合法权益。一且发生土地污染事件，例如未经处理的工业废水排放、废渣堆积影响到邻人区域内的生活生产等，相邻方有权请求对方停止侵害，赔偿损失。

二、我国现行法上的相邻关系制度

我国关于相邻关系问题的基本规定，主要是《民法通则》第83条的规定即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但该条的规定过于原则化，且不完善，难以适用，给司法实务裁决案件带来极大因难。为此最高人民法院在《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》的第97条至第103条对《民法通则》第83条的规定进行了解释。该解释参考借鉴了各国民法关于相邻关系问题的规定，并结合我国的实际情况具体规定了下述四种相邻关系：相邻截水、排水、用水、流水关系；相邻通行关系；相邻防险关系；相邻地界竹木归属关系。

我国法律虽然已就相邻关系作了以上规定，但我国目前立法关于不动产相邻关系的规定仍十分粗浅，甚至丝毫未涉及某些重要的相邻关系。如此之下，法律对社会生活关系的调整明显落后于我国现实经济生活的实际状况，垂持在不动产物权立法中于以考虑，并作出明确规定。

三、本案的启示

    本案涉及三种相邻关系的问题，分别是越界建筑相邻关系、排水相邻关系和相邻的土地环保关系。结合这一案例分析，我国在即将制定的物权法中应规定完善的不动产相邻关系，以避免纠纷的产生和适应生活的需要。具体包括：第一，应明确不动产相邻关系这一法律概念。从目前看，可考虑规定以下两方面的内容：一栋建筑物内各所有人和土地使用权人之专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（区分所有建筑物相邻关系）；相邻近的建筑物所有人或使用人之间因其建筑物和土地彼此邻近而发生的相邻关系。在考虑以上两方面的前提下，应对不动产相邻关系、不可量物侵害制度及日照妨害制度作出明确具体的规定。

第二，司法解释规定的四种相邻关系，都是以最高人民法院司法解释的形式存在，本着物权法定主义的精神，在将来制定《物权法》时应考虑将其纳入物权法体系之中。

（朱广新）

中国土地矿产法律事务研究中心 国土资源部土地争议调处事务中心编 《土地矿产争议典型案例与处理依据》第一辑 中国法制出版社