闫拥军：商品房买卖合同无效后，房屋升值部分的归属问题

商品房买卖合同如果由于出卖人的过错而导致合同被确认无效，关于房屋的升值部分归买受人所有，要求出卖人对买受人的直接损失予以赔偿，至少应该符合以下几个条件：

（1）商品房买卖合同成立并实际履行；

（2）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；

（3）买受人请求赔偿该升值部分的损失。

（4）房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

房屋升值部分应当赔偿的理由如下：

(1)房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，此利益依附于不动产之上，买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内无论经营还是居住所产生的自然孳息，其所有人为买受人。此即为特权行为的独立性、无因性。

(2)如果商品房买卖合同无效的后果是出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，出卖人要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，有悖于法律基本的公平原则。

(3)有利于维护社会交易秩序的稳定。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，谋取暴利的最大化(一房数卖)会刺激出卖人更加以堂而皇之的理由实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序不利。