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| 成功案例 |
一、委托人
神华黄骅港务有限公司
二、项目摘要
黄骅港地处环渤海的弓顶处，在中国经济第三极——环渤海经济圈中处于重要位置。黄骅港的万亩工业园土地，先期投入 15 亿元进行基础设施建设，重点安置大型基础工业项目。万亩工业园部分土地区域为神华黄骅港务有限公司所拥有的万亩工业园区域中的部分区域，涉及宗地块 1 处，总占地面积 4636.61亩。
待置换区域为神华黄骅港务有限公司办公楼以南、污水处理厂以东区域，涉及宗地块 25 处，总占地面积 4636.61 亩。一共有 25 处宗地，其中除政府划拨的土地和空地外，其余土地均为政府出让土地。待置换区域用地有着良好的交通优势， 但是现今开发程度低， 环境污染严重， 违章建设结构不合理、 空间布局混乱，其土地价值较低，亟待开发。
货车公司生产辅助区为万亩工业园区以南向区域，占地面积 268.59 亩。近年来，神华黄骅公司在获得某某新区管理委员会的批准下，已经对万亩工业园以南、某某公路以西的土地进行整合开发，安置货车生产设施，建设生产流水线，打造出极具规模的货车生产辅助区。
三、项目目标
神华黄骅港务公司在某某新区管理委员同意进行土地置换的基础上， 在符合某某新区土地利用总体规划前提下，响应国家产业政策的号召，拟利用万亩工业园部分土地与某某公司办公楼以南、污水处理厂以东的散货物流用地的土地进行置换，对待置换区域用地进行详细规划，分步整治、开发建设，实现待置换区域土地生态、经济、社会效益的最优化目标。
四、律师主要工作方式及成果
（一）现场调研
我方律师经过长达一个月的时间深入项目所在地进行调研、分析，提出了四种土地置换的模式以供公司选择，并将各种模式的利弊及实际操作方式在报告中进行详述。
本次土地置换模式主要涉及框架性协议的签订、置换机构的设立、万亩工业园部分土地和待置换区域土地使用权的收回、土地综合价值的评估、补偿费用的谈判、万亩部分土地使用权的出让、待置换区域和货车公司生产辅助区土地使用权的划拨以及资金的返还等步骤。
（二）模式选择
经过我方律师与委托方高层领导人员的多次会晤及分析研究，最终审定了本次土地置换的最终模式选择。
我方律师将本土地置换项目分为四个阶段，分别为合作与组织阶段、土地收回阶段、万亩出让阶段、土地划拨阶段。并对各个阶段进行概括、分析并提炼其中的操作要点，以便神华黄骅公司在进行土地置换时加以参考适用。
（三）风险评估
本所律师还针对本次土地置换中涉及到的土地价值评估所可能存在的问题及风险提出相关法律意见，以期能够避免土地价值评估中的法律风险。
土地价值评估的外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。而内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险， 取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。
（四）相关费用优化方案
因为涉及到的土地面积较大，项目因此所产生的费用较高。为了给将委托人的利益最大化，我方律师还对本次土地置换中可能出现的费用进行分析研究，拟定出了相关的费用优化方案。
本部分主要分析了土地置换可能产生的费用项目，并就成本费用提出优化方案。其中费用项目主要由三方面组成：一是收回万亩工业园区部分土地和待置换区域用地使用权所需要的费用，称之为土地使用权收回费用；二是依照法规、规章或规范性文件规定，应当缴纳的各种税费；三是根据神华黄骅港务公司和项目情况支出的其他费用，称为置换开发其他费用。
经过上述多项工作，我方律师为委托人制定了一整套实操性强，内容全面丰富的土地置换方案。在该方案的指引下，神华黄骅港务公司的万亩土地置换项目取得了圆满的成功！
