温州市瓯海区西山片区新型城镇化建设（PPP）项目

西山路项目基地位于温州市瓯海中心区东北方向3公里左右，紧邻景山公园，距离鹿城中心区5公里、龙湾中心区15公里左右。项目内最主要的道路是西山路，西侧连接到达主城区的主要干道——广化南路、翠微大道，通往三溪，东侧通往鹿城区同锦绣路相接，是温州市重要的东西向主干道。

目前，项目内环境状况较差，通往景山公园入口的沿路环境存在脏、乱现象，汇昌河与景山相对孤立，这些因素使得该片区城市品级较低，无法充分发挥景山区域的活力，从而限制其对温州市的应有作用。

由于项目需求急迫，温州市瓯海区城市建设办公室主任、党组书记携同瓯海区财政局、发改局、审计局、国资办、区项目融资办公室、城投公司、民生银行领导等一行8人专程到访盈科北京总部，向闫律师求教。由于项目的保密性，盈科地产团队成员从火车站接到政府人员后，才获得了相关的项目材料。为了保证第二天会议上能为政府提供实际解决方案，闫律师携地产团队成员连夜对项目材料进行分析研究，并制定了一套合理可行的开发方案。第二天上午，在盈科领导、闫拥军律师及地产团队成员的接待下，开始了针对该项目的专业会议。

根据温州市规划局专题会议纪要（（2014）18号），西山路项目建设要控制好景山公园南入口广场的开敞空间，确定合理的道路断面和交通方式，进一步完善拆迁安置中的安置平衡。此外，还要完善有关片区配套设施方面的规划内容，与规划范围内的其他主题做好对接。

但由于该道路毗邻景山公园，项目开发建设不可破坏原有自然生态，改造难度较大。但是，从全市的角度出发，要求有关拆迁安置、景观建设以及相关城市配套设施建设应该在更大范围内综合平衡，而不能简单地考虑该地块自身的因素。因此，该项目面临着一系列问题。

闫律师从国内其他片区的开发模式类型进行入手，向政府人员详细讲解了BT模式、利益分成模式、招商引资模式、保底收益模式、回购模式、PPP等模式种类的操作方式及各自的利弊。然后，根据西山片区开发项目的具体情况，结合政府提供的项目材料，认为综合片区开发PPP模式是开发西山片区项目的最佳模式。

综合片区开发PPP模式是政府与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作的关系；在综合片区开发PPP模式下，企业主要负责项目的开发、建设和运营并获得投资回报，政府部门主要负责项目相关的监管工作；在合作企业的选择上，以《招标投标法》、《政府采购法》为主要法律依据，选择参与项目的市场主体；综合片区开发PPP模式是在基础设施/公共服务设施的建设/运营中，嫁接土地一级开发的一种项目运作模式；综合片区开发PPP模式强调政府与企业的风险共担，政府不再就项目风险承担兜底性承诺。

虽然存在上述优点，但西山片区开发PPP模式中也存在许多棘手的问题。棚户区改造、城中村改造是否属于新型城镇化项目？新型城镇化项目是否属于政府大力推广的PPP模式范围？融资平台公司作为社会资本方如何参与PPP模式？PPP项目建设工程是否应当按国有项目进行招投标？设备是否应由政府采购? PPP项目用地问题？社会资本方收益回报的法律问题……

给予地产团队成员对项目材料的潜心钻研和丰富的地产开发经验，面对政府人员一系列棘手的问题，闫律师各个击破，有条有据、一一进行阐述。最终，原本仅打算来北京考察学习的温州市瓯海区政府人员被闫律师的专业知识及严谨细致的工作态度所折服，当即与闫律师就西山片区新型城镇化建设（PPP）项目签订了综合法律服务协议及PPP项目专项法律服务协议。

现项目正在如火如荼地开展，项目无论从开发模式、投资商选择及风险防范上都得到了良好的解决，在闫律师及盈科地产团队的保驾护航下，该项目得到了稳步向前的发展。