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| 成功案例 |
委托人：一审原告
委托事项：房屋买卖合同纠纷案一审
诉讼标的：成交价为244.5万元的房屋
受理法院：北京市海淀区人民法院
判决书：（2013）海民初字第03976号
代理结果：胜诉
承办部门：北京市盈科律师事务所地产团队
主办律师：闫拥军
【主办律师评述】
该案件是一起房屋买卖合同纠纷，主要原因在于随着房价上涨，房屋出售方拒绝履行合同，购买方无法按约取得房屋。本案的关键在于买卖合同付款约定不明的情况下，原、被告是否构成违约、有无不安抗辩权。代理该案后，经审查原告无任何违约行为，而被告构成违约，被告要求原告7日内支付158万元房款的要求没有法律和合同依据。我们将这一点作为主要的辩护意见，最终成功地避免我方委托人的损失。
一、基本案情
2012年3月22日，刘某（买受方）与杨某某（出售方）在中大恒基房地产经纪有限公司（下称中大恒基公司）居间服务下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘某购买杨某某名下位于北京市海淀区双榆树东里4号楼1门五层501号房屋，房屋成交价格为244.5万元。
对于房款支付，双方约定在签订合同时由刘某支付定金2万元，并在合同中特别注明“为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提……2.通过存量房交易结算资金专用存款账户划转（贷款部分按银行规定划转）。1）买卖双方需签订《存量房交易结算资金划转协议》。2）买受方按照《存量房交易结算资金划转协议》约定期限及金额，将款项存入北京中大恒基房地产经纪有限公司按照房地产管理部门要求设立的存量房屋交易资金专用存款账户……”。
对于贷款问题，双方约定买受方向公积金管理中心申办抵押贷款80万元，如因买受方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹集剩余款项，直接支付给出售方。对于除贷款以外的其他房款，双方约定刘某在网签通过5日内支付84.5万元，银行批贷后除约定尾款的差额部分，于过户前由刘某一次付清。
对于房屋权属转移登记问题，双方约定刘某贷款获得银行批准后2日内，双方共同完成权属转移登记手续。
对于房屋交付问题，双方约定自完成权属转移登记后5日内，由中大恒基公司协助完成房屋交割。
合同签订后，刘某向杨某某支付了定金2万元。后双方及中大恒基公司工作人员前往银行办理贷款，杨某某拒绝将公积金贷款改成商业贷款。
杨某某表示，其已经在2012年9月办理完涉案房屋的央产房上市手续，并于2012年10月份发函催告刘某履行合同，现在杨某某不同意继续履行合同，要求解除合同，理由是刘某迟延付款，还擅自将公积金贷款改成商业贷款，杨某某认为自己享有不安抗辩权。
二、盈科律师代理意见
盈科律师事务所闫拥军律师接受刘某的委托后，向北京市海淀区人民法院起诉。经反复论证，最终确定的主要代理意见是：
（一）被告多次故意拖延协助刘某办理房屋过户手续，违背诚实信用原则，侵犯了原告的权益。
2012年3月22日，在中大恒基公司居间下，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买被告位于海淀区双榆树房屋一套，同时三方签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》。被告约定在取得房屋上市许可证后，便将房屋过户给原告。但是之后原告多次催促，被告以外出为由多次推拖。在此期间由于房屋市场价格上涨，被告拒绝将房屋过户于原告。
（二）被告方要求原告方7日内支付158万元房款的要求没有法律依据，同时也不符合双方合同约定。
首先，依据双方签订的房屋买卖合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转”之第（五）款“关于贷款的约定”：“因买受方自身原因未获银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹齐剩余款项，直接支付给出售方”，其中并未规定自行筹齐剩余款项的交付时间，被告方在盛峰与浩东两份律师函中都要求原告方7日内付款的要求没有法律依据。
其次，被告方第二次出具的律师函中要求原告方在7日内支付杨某某158万元购房款（含房贷）没有合同依据。
最后，依据北京中大恒基公司出具的对刘某《特别告知函》中声明在“未进行权属核验，或网签尚未通过前，不要支付除定金以外的款项”。现在网签尚未进行，原告方有权利不予支付除定金以外的钱款。
（三）原告方依照合同约定履行付款义务，被告方拒绝接受，违反了合同的约定。
由于被告的原因，原告方无法办理相关贷款手续，原告方为了继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，通过筹集资金，将剩余款项集齐后欲支付给被告，并要求被告办理网签手续，但是被告拒绝接受。
三、代理结果
北京市海淀区人民法院采纳了盈科律师事务所代理闫拥军律师的观点，认为：现刘某未能申办公积金贷款，依据合同约定，刘某应自筹房款支付给杨某某。鉴于双方对于刘某自筹房屋款项的时间并未明确约定，现刘某表示继续履行合同并具备一次性付清房款的能力，法院依法予以认可。据此，海淀区人民法院作出的判决如下：
（一）原告刘某于判决生效后15日内支付被告杨某某购房款242.5万元；被告杨某某于判决生效后30日内配合原告刘某办理房屋权属转移登记手续及物业交接手续，并向原告刘某交付房屋。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。
（二）案件受理费由被告杨某某负担。
该判决结果，使得我方委托人避免了房屋出售方的违约，顺利履行了双方的房屋买卖合同，维护了我方委托人的合法权益。委托人刘女士对一审结果十分满意。
