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  • 中国东方资产股份有限公司重庆市分公司与张瑞强等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
  • 购买已抵押房屋后,未办理过户登记,如何认定房屋执行问题
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胜诉详情

案由:申请执行人执行异议之诉

代理律师:闫拥军,北京市盈科律师事务所律师,为被告(案外人)张瑞强代理律师

法院:重庆市高级人民法院


主要事实

2015年420日,重庆市高级人民法院作出(2014)渝高法民初字第00055号民事判决,判决中坤锦绣地产公司偿还东方资产重庆公司借款金并就抵押房产享有优先受偿权,黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任。因中坤锦绣地产公司未履行上述义务,东方资产重庆公司遂向重庆高院申请强制执行,查封了中坤锦绣地产公司名下财产。

执行中,案外人张瑞强(我方当事人)就中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区某房屋的执行提出执行异议,异议理由为:张瑞强因东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》产生的信赖利益,于201310月与中坤锦绣地产公司签订房屋买卖合同,购买中坤锦绣地产公司上述异议房屋。合同签订后,双方办理了网签手续,并已经按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋,未办理过户登记系因东方资产重庆公司不涂销抵押所致,因此张瑞强享有足以排除强制执行的民事权益。

重庆市高级人民法院作出(2017)渝执异2号中止执行裁定,东方资产重庆公司认为该裁定认定事实错误,因此向重庆高院作出起诉。


判决要点

1. 张瑞强在本院查封案涉房屋前已与中坤锦绣房地产公司签订房屋房买卖合同并办理了网签手续,张瑞强已支付全部购房款,并已实际占有使用案涉房屋

2. 对于未办理过户登记,原《物权法》第191条规定我国遵循抵押财产经抵押权人同意方可转让的原则。在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且公示下,应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益,不能办理过户登记非买受人过错,应当认定在抵押人将房屋对外出售后,抵押权人负有涂销抵押登记的义务。


判决结果:

东方资产重庆公司的诉讼请求不能成立。


效果:

案外人张瑞强基于对房屋抵押权人出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》的信赖利益,购买中坤锦绣地产房地产公司名下已抵押房产,并付清购房款且已合法占有该房屋,其无法过户系为中坤锦绣房地产公司的原因导致,与张瑞强无关,因此法院裁定驳回原告继续执行的请求,我方当事人合计32,940,000.00元的房屋得以保全。